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租屋修繕糾紛

 

租屋修繕糾紛
眾律國際法律事務所  法務助理黃慧儀
20120727
 
壹、 案例:
甲向乙租屋居住,五月梅雨連連屋內開始漏水,甲通知房東乙修繕房屋,乙卻置之不理,甲該怎麼辦?
 
貳、 相關法律規定
一、 房東應保持屋況合於使用之狀態
依民法第423條規定:「出租人應以合於所約定使用收益之租賃物,交付承租人,並應於租賃關係存續中,保持其合於約定使用、收益之狀態。」
 
二、 無特別約定或另有習慣時,房東應負責修繕
出租人的修繕義務,規定於民法第429條第1項:
「租賃物之修繕,除契約另有訂定或另有習慣外,由出租人負擔。」
相對的,承租人應配合出租人進行修繕的必要行為,例如讓出租人進入租屋或搬動移開物品以進行修繕。此規定於第429條第2項:「出租人為保存租賃物所為之必要行為,承租人不得拒絕。」
 
三、修繕義務不履行之效力
民法第430條:
「租賃關係存續中,租賃物如有修繕之必要,應由出租人負擔者,承租人得
定相當期限,催告出租人修繕,如出租人於其期限內不為修繕者,承租人
得終止契約或自行修繕而請求出租人償還其費用或於租金中扣除之。」
 
參、 結論
就此案例的情形,甲向乙租屋,甲為承租人,乙為出租人,房東乙應在甲乙租約期間,均保持屋況合於使用之狀態。(民法第423條)
 
關於房屋漏水的問題,若甲乙於訂定租賃契約時,有約定由何人負責修繕,則依契約書上的約定。若甲乙之租賃契約並無約定,則房東乙應負責修繕,甲應配合使乙得進行修繕。(民法第429條)
 
惟乙卻置之不理不進行修繕,甲得依民法第430條主張權利,先定相當期限催告乙修繕,若乙仍不理會,則甲可以主張終止租賃關係,或是自行修繕,再向乙請求償還費用或從租金中扣除。(民法第430條)
 
一般基於保存紀錄,關於催告的方式,甲可以用寄存證信函的方式,督促乙重視,並方便自己日後主張權利時作為證明之用。
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