浅谈不动产交易合约及重大工程合约之效力争议

随着新任台北市市长柯文哲，甫上任即要求重新检讨台北市政府先前几项重大公共工程，更直接指名远雄大巨蛋、日胜生美河市、富邦松烟文创、鸿海三创园区、双子星标案(即所谓北市五大案)，并由市府官员及外部人士组成廉政委员会，重新检视五大案有无弊端。这样的大动作自然也引发轩然大波，不但承包厂商反对侵害其既定权益，前任市长更直言有清算前朝官员之嫌，理律法律事务所所长陈长文律师甚至为文抨击台北市政府之作为违反「程序正义」，欠缺情事变更原则等法定原因，竟要求企业修改已签署的合约，有违反依法行政原则之疑虑。

因笔者未能参与五大案之议约过程，亦尚无缘得见五大案合约的完整条款内容，故仅能就民法及一般契约法律原则，探讨不动产交易及工程合约可能引发的契约效力问题，以及现有法律如何规范及解决此类争议，望能抛砖引玉，引发更多法律先进思考及讨论此一问题及可能的解决方案。

就一般私法契约而言，契约有无效或瑕疵之情形，除契约主体及客体(契约标的)不符合法律规定之情形外，实务上最常见的，就是缔约过程发生违法之瑕疵，例如虚伪意思表示(假交易)、对交易的重要内容有认知错误(但限于非因自己之过失)、意思表示因诈欺、胁迫而有瑕疵之情形。不动产交易及工程合约因交易数额庞大，故法律对于合约效力争议之规定通常较为谨慎，不轻易认定此类合约为无效或得撤销，但如发生前述的情形，因涉及合约重要事项是否真实无误反映合约当事人之意思，故即使是不动产交易或工程合约，仍可依民法规定主张无效或得撤销。

另方面，如缔约过程涉及违法行为，除前述受诈欺、胁迫之情形得撤销之外，另外可主张构成侵权行为，而要求侵权行为人以回复原状作为损害赔偿之方法，如侵权行为人即为订约之另一方，或其负责人、经理人、受雇人，或受委托之专业人士(例如律师、会计师等)，自得请求解除合约并赔偿所受之损失。而行政程序法对于行政行为，更就违法行为或脱法行为之法律效果有特别规定，如相对人有施以诈欺、胁迫或贿赂方法，或对重要事项为虚伪不实陈述，或明知行政行为违法或因重大过失而不知者(参照行政程序法第119条)，相对人自无从主张公法上之权利，其因行政行为所受之利益亦不应受到保护，

而更重要的是，民法有所谓的帝王条款，即公益性原则及诚实信用原则，权利之行使不得违反公益，更不应违反诚信，合约的订定，不论是否有前述之违法瑕疵，如合约内容已明显违背诚信原则，或严重侵害公共利益，自应思考是否因违反前揭公益性原则及诚实信用原则，进而去质疑该合约之效力，而非受限于仅属契约层次之契约严守原则。同样的，行政法也有依法行政原则及诚实信用原则，虽是拘束行政机关，但行政行为整体上如涉及私人参与的情形，例如行政契约或由私人企业代为执行公共事务或行政任务时，该私人企业自应受到法律与一般法律原则之拘束，以及以诚信原则作判断准则。

台北市政府发生争议的五项重大建设，市政府与厂商之间的工程合约固然属于私法契约，但因系以BOT方式完成重要之公共建设，如认为双方合约兼具有行政契约之性质，亦属稳妥。然而，不论是从民法或行政法的角度，如有前述论及之缔约瑕疵、过程有涉及违法行为，或合约内容违反诚信原则等重要法律原则，即使该工程合约所涉金额庞大，更牵动重大建设能否顺利完成，市政府仍可依法主张合约无效或得撤销，并非因其「兹事体大」，市政府就只能选择维持行政延续性及严守现有契约承诺。台北市作为我国政治及经济的首都，如能透过再次检视五大案的合法性及适当性，扫除弊端及浪费，自是全台北市市民甚至全国人民所望。当然，市政府处理五大案时应特别慎重，不论是评估、执行及善后，都应尊重法律专业判断，如仅诉诸舆论压力及官民之间角力，治丝益棼，并非解决问题之道。所以当务之急，市政府应先组成强而有力的法律团队，积极从法律面寻找突破点，也才能让承包重大工程的业者们心服口服，将负面冲击降到最低。

参考资料：

陈长文，天堂不撤守－期待柯文哲市长证明我错了，中国时报，103年1月26日。