都更法制（一）公辦都更與民辦都更之異同

依據都市更新條例及相關規定，都市更新主要分為「公辦都更」和「民辦都更」。[1]前者係由政府來來主導實施，分為(1)經公開評選委託都市更新事業機構為實施者實施；(2)主管機關同意其他機關（構）自行實施；(3)經公開評選委託都市更新事業機構為實施者實施；[2]以及(4)主管機關自行實施的4種模式。[3]至於民辦都更，則分為「自行實施」和「委託實施」兩種，前者分為(1)經劃定或變更應實施更新之地區，其土地及合法建築物所有權人得就主管機關劃定之更新單元、(2)依所定更新單元劃定基準自行劃定更新單元，舉辦公聽會，擬具事業概要，連同公聽會紀錄，申請主管機關依相關規定審議核准、(3)自行組織都市更新會實施該地區之都市更新事業，而後者則係指委託都市更新事業機構為實施者實施之，[4]且該事業機構以股份有限公司為限（但不含整建、維護的方式）。[5]總之，不管是公辦都更或民辦都更，皆得由政府提供相關都更工具來推動，也就是說，各級主管機關得設置都市更新基金[6]和設立都市更新推動小組[7]來協助辦理前述兩類都更。

圖1、都市更新推動策略整體架構圖[8]

公辦都更
政府依前述規定實施公辦都更時，相關辦理程序不需依更新條例第22條辦理或擬具「事業概要」，惟若屬主管機關或其他機關（構）透過公開評選程序委託都市更新事業機構為實施者之都市更新案件，該更新單元內之公有土地面積未達1/2者，則必須依據更新條例第37條規定來徵求私有土地和私有合法建築物所有權人過半數的同意，其他程序參照民間申請實施更新事業計畫。[9]最後，公辦都更的具體流程如下所示：

圖2、「主管機關自行實施」模式[10]

 

 

 

 

 

 

 

 

圖3、「主管機關公開評選委託實施」模式[11]

圖4、「主管機關同意其他機關（構）自行實施」模式[12]

圖5、「主管機關同意其他機關（構）委託實施」模式[13]

「民辦都更」
惟民辦都更，有廣、狹二義。其中「狹義民辦都更」，是指土地和建築物所有權人委託建商實施都更，並締結「合建契約」；另外，在「自辦都更」（自行實施）方面，都市更新會又得依民法委任具有都市更新專門知識、經驗之機構，統籌辦理都市更新業務。[14]具體架構和流程如下：

圖6、民間辦理更新架構圖[15]

民辦都更之土地及合法建築物所有權人以組織都市更新會方式辦理都市更新時，應依以此步驟為之：[16]

不過，若該更新會有符合依都市更新會設立管理及解散辦法第33條規定[17]之解散原因時，得依下列程序申請清算解散之相關作業：[18]

所謂狹義「民辦都更」
一般而言，此時民間的土地及合法建築物所有權人將與建商協議進行合建，並由建商以都市更新事業來主導都更進程；並視實際情況表明都更計畫進度。[19]此外，參與都更的建商亦應敘明計畫報核當時之資本總額或實收資本額、負責人、營業項目及實績等；惟若是以重建方式處理者，前項第二十款實施風險控管方案，依下列方式之一辦理：(1)不動產開發信託；(2)資金信託；(3)續建機制；(4)同業連帶擔保；(5)商業團體辦理連帶保證協定；以及(6)其他經主管機關同意或審議通過之方式。[20]

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[1] 參見都市更新條例第11-21條。

[2] 參見都市更新條例第11條第 1項第1、2款。

[3] 參見都市更新條例第11條第 1項第1款。

[4] 參見都市更新條例第22條。

[5] 參見都市更新條例第26條。

[6] 參見都市更新條例第31條。

[7] 參見都市更新條例第11條。

[8] 參見內政部營建署編，都市更新作業手冊（2020年），頁0之5。

[9] 參見同上註，頁2之1。

[10] 參見同上註，頁2之6。

[11] 參見同上註，頁2之8。

[12] 參見同上註，頁2之10。

[13] 參見同上註，頁2之12。

[14] 參見都市更生條例第28條。

[15] 參見前揭註8，頁3-1。

[16] 參見同上註，頁3-2。另外，重要者於都市更新會之組成份子應有逾7人之土地及合法建築物所有權人（都更條例第27條）。

[17] 條文詳閱「都市更新會因下列各款原因解散：一、經直轄市、縣（市）主管機關依本條例第七十六條第二項規定撤銷更新核准者。二、章程所定解散事由。三、都市更新事業計畫依本條例第七十八條完成備查程序。」

[18] 參見前揭註8，頁3-7。

[19] 參見都市更新條例第36條第1項各款「一、計畫地區範圍。二、實施者。三、現況分析。四、計畫目標。五、與都市計畫之關係。六、處理方式及其區段劃分。七、區內公共設施興修或改善計畫，含配置之設計圖說。八、整建或維護區段內建築物改建、修建、維護或充實設備之標準及設計圖說。九、重建區段之土地使用計畫，含建築物配置及設計圖說。十、都市設計或景觀計畫。十一、文化資產、都市計畫表明應予保存或有保存價值建築之保存或維護計畫。十二、實施方式及有關費用分擔。十三、拆遷安置計畫。十四、財務計畫。十五、實施進度。十六、效益評估。十七、申請獎勵項目及額度。十八、權利變換之分配及選配原則。其原所有權人分配之比率可確定者，其分配比率。十九、公有財產之處理方式及更新後之分配使用原則。二十、實施風險控管方案。二十一、維護管理及保固事項。二十二、相關單位配合辦理事項。二十三、其他應加表明之事項。」

[20] 參見都市更新條例第36條第2項。